Distrito activo blog


pisos vacios [02]
14 abril, 2008, 1:20 am
Filed under: textos_vivienda

CANON SOBRE PISOS VALEIROS: UNHA FALSA BOA IDEA

Xoaquín Fernández Leiceaga (Portavoz adxunto e de economía do grupo socialista)

———————————————————————————————————–

EL CORREO GALLEGO, FEBREIRO 2007

En ocasións teñen un percorrido social (que no mundo actual quer dicir mediático) e gozan de boa sona algunhas ideas que baixo unha aparencia sensata e eficaz agochan dificultades insuperables, efectos indesexados, inequidade e, ao cabo, frustración colectiva. Normalmente o éxito ven da mao da conxunción insuperable de problema real grave e falsa solución –por non axustarse a aquel-.

Tal é o caso do gravame, ou canon, sobre os pisos desocupados: este instrumento fiscal preséntase en sociedade como incentivo para estimular un comportamento responsable dos propietarios inmobiliarios que, ante a ameaza dun pago adicional aos que xa gravan a súa propiedade, situarían o piso no mercado. Ao cabo, dado o problema de acceso á vivenda, a ampliación da oferta obrigaría a baixar os prezos; e aquel que non colabore, que non respecte a función social da propiedade, que pague: por algo trátase, é de supor, dun especulador inmobiliario. Eficiencia e equidade irían da man, no mellor dos mundos posibles.

¿Por qué nos parece, en cambio, unha idea ineficaz e con posibles efectos negativos? Porque tememos que a aplicación práctica de tal medicina sobre o mercado inmobiliario podería agravar a saúde do enfermo e tería, como efecto secundario, un agravamento da inequidade. Convén, sen dúbida ofrecer algúns argumentos:

1. A difícil cuestión da identificación do obxecto tributario. ¿Qué situación ou comportamento queremos gravar? Segundo parece, trátase de gravar propiedades inmobiliarias destinadas a vivenda e en condicións de ser habitadas que permanezan desocupadas durante un lapso de tempo continuado por desexo dos seus propietarios. Esta longa formulación ten o valor de alertar sobre as dificultades da identificación. Non entrarían na bolsa de inmobles gravables nin as segundas (ou terceiras) residencias ocupadas durante só algunhas semanas ao ano, nin as casas ou vivendas en ruínas nin, sospeitamos, aquelas vivendas que os seus donos destinan a aluguer pero que carecen de demanda pola súa ubicación ou as súas características. Complicado é coñecer se unha vivenda está permanentemente desocupada: ¿cando non hai consumo de auga e de electricidade durante un certo número de meses? Podería ser un indicio. Difícil é tamén determinar onde situar o límite entre un grado de ocupación aceptable e aquel que daría lugar ao pagamento do canon (¿chega con unha, dúas tres ou catro semanas de ocupación efectiva cada ano?); ou a aparición de continxencias (¿Qué sucede, pensemos, cunha vivenda que unha desgraza familiar deixa baleira?) Pero máis importante é a dificultade de coñecer se o inmoble é efectivamente ofertado: ¿chega con situalo nunha axencia?, ¿cómpre acreditar que non se teñen desestimado ofertas de aluguer razoables? O número de vivendas sobre as que se debería actuar sería xa unha fracción limitada das a priori desocupadas: non é racional, dadas as condicións do mercado de aluguer, renunciar aos ingresos derivados onde é posible. Con todo, seguen existindo propietarios que prefiren agardar a mera realización de ganancias derivadas da revalorización dos inmobles sen entrar nas dificultades de entablar negocios xurídicos con terceiros, conservar os pisos, etc. ¿Non sería razoable gravar estas vivendas de xeito contundente para obrigar a súa saída ao mercado? Se as administracións estivesen en condicións de identificar, entre os pisos baleiros, aqueles que están nesta condición de xeito permanente por desexo dos propietarios e gravase só estes, posiblemente a medida non fose en exceso eficaz pero non sería grave. Se optasen por gravar as vivendas baleiras sen máis especificación, os efectos negativos serían sen dúbida intensos. E non cremos que as administracións estean en condicións de facer operativas as distincións pertinentes.

2. A cuestión do prazo. Co gravame indiscriminado, a curto prazo, produciríase sen dúbida un desprazamento á alza da oferta de inmobles por parte de propietarios que desexarían evitar o pago do canon; con todo, o máis probable é que se simulase unha ocupación temporal da vivenda, difícil de controlar, para manter a mesma situación. A medio e longo prazo, os eventuais investidores no mercado inmobiliario deberían introducir nos seus cálculos o risco do pago dun canon elevado durante un tempo e, polo tanto, unha redución das ganancias agardadas. Como isto afectase á demanda de inmobles é unha cuestión empírica. Se os investidores atopasen activos alternativos seguros, sen tantas dificultades fiscais e cunha expectativa de revalorización adecuada, a redución sería forte. Ao final, unha boa/mala idea podería reducir a oferta de vivendas a situar no mercado xerando o efecto contrario ao desexado.

3. A cuestión da equidade. ¿Debería gravar o canon a unha familia que ten dúas vivendas de 100 m2 e unha delas desocupada mentres que se esa mesma familia vivise nun único piso de 300 m2 –por exemplo, produto da agregación de tres inmobles previos- non? ¿Aos propietarios do piso ou a casa paterna, recibida por herdanza, e hoxe baleira? ¿Deberían pagar os propietarios de vivendas pero non os de solares edificables ou de baixos comerciais desocupados? ¿Os de fincas agrícolas ociosas? ¿Os de obxectos de luxo, como iates, obras de arte ou cabalos de pura raza? Non nos semella claro o sentido do gravame, ao ser tan parcial e específico. Noutros países, e con éxito limitado, tense probado un imposto sobre as grandes fortunas que, en todo caso, é máis neutral sobre as distintas formas da riqueza.

Para a cuestión que nos ocupa e dados os interrogantes que nos suscita, estimamos preferible traballar en crear mellores condición para favorecer a oferta de aluguer, reforzando as garantías aos propietarios; en estimular a procura de vivenda neste réxime; en afondar nas políticas públicas que aseguren unha oferta sostida de solo edificable a disposición dos promotores así como de vivendas (de protección e libres) para os cidadáns que o precisen


Dejar un comentario so far
Deja un comentario



Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s



A %d blogueros les gusta esto: